【相続対策】小規模宅地等の課税価格の計算の特例(事業用等宅地等)

特定事業用等宅地等の小規模宅地の特例とは

相続開始直前に被相続人などの事業の用に供されていた宅地等で、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものについては、400㎡以下の部分についてその宅地等の評価額が80%減額されます。

適用に当たっては、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等及び郵便局舎用宅地等があります。この特定事業用宅地等の「事業」には、不動産貸付業、駐車場業及び準事業は除かれ、不動産の貸付業等に関する事業用宅地等は、50%の減額が適用される「貸付事業用宅地等」に該当する場合に限り、
特例が適用されることになります。

適用にあたっては、特定居住用宅地等(80%)とは完全併用できますが、特定居住用宅地等(80%)の他に貸付事業用宅地等(50%)もある場合には限度面積の調整計算と有利判定が必要になります。

同族会社への土地、建物の貸付は賃貸借契約

同族会社に対して土地を固定資産税程度又は無償で賃貸している場合は「使用貸借」となるため、同族会社との間で賃貸借契約を結ぶ必要があります。また「相当の対価」を得て継続的に貸し付けられている必要があります。

この場合の「相当の対価」については減価償却費、固定資産税その他の必要経費を差し引いた後においてもなお相当の利益が生じるような対価を得ているかどうかが判断基準となります。

共同相続人間で分割されていない場合

小規模宅地等の特例は、相続税の申告期限までに共同相続人間で分割されていない宅地等には適用されませんが、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の見込分割書」を添付して提出し、相続税の申告期限から3年以内に分割された場合には、更正の請求をすることにより特例の適用を受けることができます。

この場合、分割のあったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に更正の請求を行います。

被相続人の事業について廃業・転業があった場合

被相続人の事業について申告期限までにその全部について廃業や転業があった場合においては特定事業用宅地等には該当せず、小規模宅地等の特例の適用は受けられません。

また、被相続人の事業について一部を廃業した場合は、その廃業した部分に対応する宅地等は特定事業用宅地等には該当せず、小規模宅地等の特例は受けられません。

被相続人が複数の事業を営んでいた場合において、そのうち一部を廃業した場合においても、廃業した事業に対応する宅地等についても同様に適用が受けることができません。

しかし、被相続人の事業について一部を転業した場合は、不動産貸付事業等に転業した場合を除き、相続開始前後で用途が変わっていた場合においてもその宅地等の全体が特定事業用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

(参考文献)
・大西隆司ほか相続対策実務研究会編集『法務・税務から見た相続対策の効果とリスク 』
831頁以下(新日本法規、2015年)

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