【相続対策】小規模宅地等の課税価格の計算の特例(居住用宅地)

居住用宅地の小規模宅地の特例とは

相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等で、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈により取得したものについては、330㎡以下の部分についてその宅地の評価額が80%減額されます。

適用にあたっては、特定事業用等宅地用とは完全併用できますが、特定事業用宅地等(80%)の他に貸付事業用宅地等(50%)もある場合には限度面積の調整計算と有利判定が必要となります。

適用できるかどうかは誰が相続するかで決まる

この特例は、被相続人が住んでいた土地を誰が相続するかがポイントで、
次のような条件で適用されるかどうかが決まります。

1 被相続人の配偶者
無条件で特例の適用が受けられます。

2 被相続人と同居していた子
その子が申告期限(原則として相続開始から10ヶ月)までその土地を所有して住み続ければ、適用が受けられます。10ヶ月以内に転居したり、人に貸したり、その土地を売却したりすると、特例は適用外となります。

3 配偶者も同居の子もおらず、同居していなかった子
その子が相続税の申告期限まで所有すれば適用が受けられますが、相続する子は、相続開始前3年以内に、自分または配偶者の所有する家に住んでいないことが条件です。例えば、3年以上社宅や賃貸住宅に住んでいた子には適用されますが、夫の持ち家に住んでいた娘が相続するような場合には適用されません。

二世帯住宅の場合

親の土地に親子で二世帯住宅を建てた場合、玄関が別で内部で行き来できないなど、構造上完全に区分されているケースでも同居とみなされます。

ただし、建物の登記の仕方によって特例の適用範囲が異なります。建物を別々に区分登記すると、特例は、土地のうち親の建物に応じた部分しか受けられません。

例えば、親子で2分の1ずつ区分登記したら、条件が合う人が相続しても特例の評価減は土地の半分だけになり、二世帯住宅に住む子は適用されません。一方、建物が親子共有名義だと、土地の全部が特例の対象で、二世帯住宅の子の建物に応じた部分も特例が使えます。

老人ホームへ入所していた場合

被相続人が自宅を離れ老人ホームへ入所していた場合においては、次の要件が満たされた場合に限り、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして特例の対象となります。

1 介護が必要なために入所したものであること

2 入所後の家屋を貸付け等の用途に供していないこと

(参考文献)
・大西隆司ほか相続対策実務研究会編集『法務・税務から見た相続対策の効果とリスク 』
961頁以下(新日本法規、2015年)

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