マイホームを相続する方向けの節税対策 ー小規模宅地の特例(居住用)を活用して節税

小規模宅地の特例(居住用)とは?

相続開始の直前において、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地がある場合には、その宅地のうち330㎡までの部分については、相続税の課税価格から80%を減額することができます。

小規模宅地の特例(居住用)を受けるための3つの要件

この特例を受けることのできる宅地に該当するかどうかは、3つの要件があります。

1つ目の要件

まずは、該当する宅地が、

(1) 被相続人の居住の用に供されていた宅地 (=亡くなった方が住んでいた土地)

または、

(2) 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地(=亡くなった方と家計が同一のご親族の方が住んでいた土地)

いずれかであることです。

これらの条件を満たさない場合は、小規模宅地の特例(居住用)を受けることはできません

2つ目と3つ目の要件

次は取得者の要件と取得者に応じた要件です。遺産分割により誰が宅地を相続したかにより、特例を適用するための要件が異なります。

(1)  被相続人の居住の用に供されていた宅地

└ ア、  被相続人の配偶者

  ・要件なし

└ イ、  被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族

  ・相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること

  ・その宅地を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

└ ウ、  ア又はイ以外の親族

  ・被相続人に配偶者がいないこと

  ・被相続人と同居していた法定相続人がいないこと

  ・宅地を相続した親族は、相続開始3年前までに「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがないこと

  ・その宅地を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

  ・相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがないこと

(2)  被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地

└ ア、  被相続人の配偶者

  ・要件なし

└ イ、  被相続人と生計を一にしていた親族

  ・相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること

  ・その宅地を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

被相続人が老人ホームに入居していた場合の特例の適用

 被相続人が老人ホームに入居し、相続開始の直前に被相続人の居住の用に供されていなかった場合においても、次の(1)または(2)に該当し、その宅地を賃貸していないときは、老人ホームに入る直前に被相続人が住んでいた宅地は、被相続人の居住の用に供されていた宅地に含まれ、小規模宅地の特例の適用を受けることができます。

(1)介護保険法に規定する要介護認定若しくは要支援認定を受けていた被相続人が老人福祉法に規定する老人ホーム、介護保険法に規定する介護医療院、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅に入居していたこと

(2)障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に規定する障害支援区分の認定を受けていた被相続人が障害者支援施設に入居をしていたこと。

宅地の取得者が決まらない場合

申告期限までに宅地の取得者が決まっていない場合には、小規模宅地の特定は適用できません
この場合、期限内申告書に記載するその宅地の課税価格は特例の適用を受けない価格で一旦未分割申告を行いますので、特例を受ける場合よりも納税額が多くなります。期限内申告書には「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付します。

その後3年以内に取得者が決まった時点で、分割された遺産分割協議書等を添付した修正申告書を提出することにより、小規模宅地の特例の適用を受け、期限内申告書で多く納付した税金の還付を受けます。

まとめ

 小規模宅地の特例の適用要件を確認し宅地の取得者が決まっていない場合には、相続人の間で早めに協議をしていきましょう。配偶者が取得する場合には、配偶者居住権の活用、二次相続を見据えた検討も必要です。

 今回の相続による特例の計算だけでしたら比較的簡単ですが、将来誰がその土地を引き継いでいくのかを考え、遺産分割を行うことが重要になります。

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