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生前土地評価・共有解消・生産緑地

●『税理士により評価に差が出る２４種』に該当する土地がある場合は、ご相続発生前に現所有者の費用で「評価用図面」や「土地評価明細書」を作製しておけば、ご相続人の費用負担も大幅な節約につながります。

正確な相続税額が把握でき、適正な財産配分を立案できます。
相続発生時も、利用状況が変わっていない限り、路線価の付替だけで相続税申告に使えます。

●一筆地を複数の相続人に分けて相続させる場合は、相続発生前に分筆を済ませておきましょう。

●兄弟姉妹や叔父叔母との共有不動産がある場合は、相続発生前や共有者死亡前に８つの手法のいずれかで解決しておいて流動性を高めておきましょう。

≪参考ページ≫
★共有不動産は解決しましょう！

●多くの生産緑地は、令和４年に指定から30年が経過し、転用・売却の制限が解除されます。
　自分は所有してなくて周辺に生産緑地があるという方は、地価や賃料に影響を受ける可能性が高いので油断禁物です。

遺言作成や家族信託

●居宅・事業用地・賃貸物件については、遺言や家族信託が必須です。

●複数の不動産の財産配分を、遺言などで決めておく場合は、『土地相続に強い税理士』を交えながら進めましょう。

●財産管理や借金の承継、遺留分請求の弁済方法、２次相続税も考慮してつくりましょう。

所得移転で相続節税と所得節税

●賃貸収入の効率が良い物件を所有していると益々、財産が増えてしまい相続増税につながります。そこで、

①賃貸建物を子や孫へ「暦年贈与」又は「相続時精算課税贈与」
⇒贈与後の賃貸収入は子や孫のものに。
　所得分散や子・孫名義で「お金」をためていきます。

②プライベートカンパニー（法人）の活用
⇒ 賃貸経営を、プライベートカンパニーで。
　所得節税と現オーナー名義で「お金」がこれ以上増えるのを抑制。

有効活用

●活用による収益性アップや評価額下げを検討。(企画コンペなど)

●「節税発想」ではなく、「投資効率」や「利回り」を大切に考えましょう。

●収益性を重視したベストな活用方法をお考えの場合は、複数の建築会社による企画コンペ方式がオススメです。　

売却も立派な「終活」（売却時期や売却方法）

★新型コロナは不動産オーナーも影響を受けだしています

入居者収入の下落により、家賃の滞納や減額の申出

土地購入者（建物業者・投資家・住宅購入希望者）の減少による地価の下落

★今後の人口減少は、不動産の価値下落に直結するので、売却する方が増えています。
また、相続増税により、収益性の低い不動産は一層維持が難しくなりました。生前中の売却だけでなく、遺産相続に特に貸地や老朽貸家などの「低収益・高コスト物件」は相続税の負担感が強く維持も難しい為に早目の売却を検討したいものです。

売却の時期について

土地は譲渡所得税率・住民税がアップ(令和３年１月～？）すると､手取り額が減るのでその前に。
令和２年の税制改正で住宅用開発譲渡は既に増税。

★令和２年の税制改正で都市計画区域内の開発譲渡が「優良譲渡特例（2000万円までの譲渡益は税率14％）」の適用から除外！ ⇒ 譲渡所得税・住民税が増税に逆戻り。

●土地を換金される場合、複数の買取業者による不動産オークションがオススメです。

田畑・生産緑地の売却には時間がかかるのでお早目にご相談ください。

●一棟マンション・ビル・文化住宅の売却をお考えの方には、複数の投資家に買取価格競争の入札がオススメです。貸地・老朽建物の売却は手間暇かかるのでお早目にご相談を

●空き家を売却する場合の譲渡税の特例
2023年12月末までに、相続後未利用の空家を譲渡する場合には、所得税が大幅に軽減される特例があります。（昭和56年５月以前の建築に限る）