収益を生む不動産を贈与することが効果的

親が収益性の高い賃貸マンションを所有している場合、その収入は将来にわたって親の財産を形成していくことになり、最終的にはその賃貸建物により蓄積された預貯金等に対して相続税が課されます。建物を贈与することによって親に蓄積されるべき財産を子で蓄積することが可能です。

また、親に高い所得税率が課されている場合、所得税率の低い子に建物を贈与することにより所得を分散し、毎年の所得税の節税にも効果があります。

値上がりする不動産を贈与することが効果的

地価の動向を見通すことは難しいのも事実ですが、次のように地価が上昇することがわかる場合もあります。この場合、相続開始までにそのままにしておくと評価額が上がって、相続税負担が増えることになります。

このような場合には登録免許税、不動産取得税及び贈与税がかかっても早期に贈与してしまう方が、そのままにしておいて評価額が上昇し、その結果増える相続税額よりもこれらの費用の方が少ないことも多く、相続税対策になります。

１　区画整理予定地の土地
２　調整区域から市街化区域への変更
３　大型商業施設の誘致や新駅、鉄道の開設

これらの場合は、地価が上昇することが事前に予測できることも多く、シュミレーション等を行い、贈与の検討ができます。

注意点

１　費用の発生の検討
不動産取得税が必要となる、相続に比較し贈与による登記費用が高くなる、贈与税の納税資金が必要となりますので、贈与の効果をシュミレーションする必要があります。

２　負担付贈与は贈与税の課税価格に注意
借入金がある場合や建物の賃借人から預かっている敷金がある場合、これらを受贈者が負担承継すると負担付贈与となります。負担付贈与の場合には、この場合の贈与税の課税価格は、贈与された財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額によることになっています。

つまり、相続税評価額よりも高い評価になることが多いので、贈与の効果を検討しましょう。

３　借地権の認定課税に気をつける
子が親に相当の地代に満たない額の地代を支払うと建物所有者に借地権が発生し、親から子への借地権の贈与があったものとして認定課税を受けることとなります。

借地権を発生させないためには土地を使用貸借とする必要がありますので、土地所有者への支払いは土地の固定資産税程度を限度とします。

まとめ

収益を生む不動産や値上がりする不動産を贈与することは有効な相続対策となりますが、贈与の費用が発生しますので、シュミレーションを行って、贈与の効果をしっかり検討しましょう。

また、負担付贈与、借地権の認定課税を受けない事前準備も必要です。

（参考文献）
・坪田晶子ほか「不動産を生前贈与する対策」税理５７巻１３号４６頁以下
（２０１４年）
・大西隆司ほか相続対策実務研究会編集『法務・税務から見た相続対策の効果とリスク 』２２４頁以下（新日本法規、２０１５年）